5000億貨值庫存壓頂 京限競房一年去化不足三成
魔兽争霸作弊码大全房訊網2019-5-27 9:04:00
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[提要]2019年入市的限競房有望超過6萬套,從整個北京市場來看,5000億元貨值的限競房庫存壓頂,后續將留給購房者更多的選擇。

  一面是限競房庫存壓力凸顯,一面卻是限競房地塊的持續供應,導致北京“限競房”的去化困難。

  5月17日,北京市規劃和自然資源委員會掛牌出讓3宗土地,掛牌起始價超80億元,三宗地塊分別位于大興亦莊經濟開發區和懷柔,其中亦莊兩宗為限競房用地,另一宗非限競房用地則位于懷柔新城。

  自從2016年年底以來,“限房價、競地價”地塊一直都是北京土地供應的主流。過去三年,北京出讓了95宗商品房住宅地塊,其中限競房地塊高達92宗。

  過去一年,限競房項目供應達到高潮,中原地產研究中心統計數據顯示,2018年6月10日至2019年5月7日,北京合計入市限競房項目49個,供應住宅套數達33427套,而網簽數據合計僅9438套,去化率不足三成。

  中原地產首席分析師張大偉表示,2019年入市的限競房有望超過6萬套,從整個北京市場來看,5000億元貨值的限競房庫存壓頂,后續將留給購房者更多的選擇。

  扎堆入市

  進入4月,北京青龍湖板塊限競房項目集中亮相,作為北京限競房較為集中的區域,青龍湖吸引了萬科、首開、金地、龍湖四大開發商。

  2017年6月22日,龍湖+國開東方+萬科+首開聯合體以56.1億元的價格拿下熙湖悅著項目地塊;2018年7月4日,金地以17.5億元的價格將其競得金地·大湖風華地塊,溢價率41.13%;2018年9月13日,首開以11.5億元的底價拿下首開·熙悅觀湖項目地塊。

  上述三個限競房項目的商品住房銷售均價均不超過37245元/平米,且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。均不配建保障房,但要執行“90/70”政策。

  這三個限競房都已經開放了售樓處。據了解,金地大湖風華主推的89㎡三室兩廳精裝房的銷售總價在330萬-350萬元之間;首開熙悅觀湖主推的89㎡三室兩廳兩衛精裝戶型總價約300萬-320萬元;龍湖熙湖悅著主推的83平米三室兩廳戶型總價約290萬元。

  記者了解到,青龍湖位于北京房山區,上述3個限競房項目分布在青龍湖公園周邊西六環外,距離最近的房山地鐵線也有近10公里的路程,交通較為不便。

  事實上,北京不少限競房因為位置偏遠、轉手條件嚴苛等原因,去化一直較為緩慢。

  中原地產研究中心統計數據顯示,2018年6月10日至2019年5月7日,北京合計入市限競房項目49個,供應住宅套數達33427套。而網簽數據合計僅9438套,平均網簽均價為49075元/㎡,網簽面積98.9萬㎡,以網簽面積計算,北京限競房項目網簽完成率僅25.2%。雖然網簽數據相對滯后,但整體看,實際銷售比例依然僅約40%。

  2018年年底,《華夏時報》記者走訪了北京孫河、豐臺等區域樓盤發現,與普通樓盤相比,限競房項目由于銷售條件嚴格(設置均價和最高單價上限),且業主購買后五年內不能出售,因此格外受到“冷落”。

  以孫河別墅區為例,2017年5月,天恒聯合中糧和旭輝以45.75億元的價格拿下孫河鄉西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地,樓面地價5.13萬元/平米,該地塊商品住房銷售均價不超過67516元/平方米,且最高銷售單價不得超過70892元/平方米,相比周邊的龍湖景粼原著、首開瑯樾等“非限競房”項目,其2018年7月份入市后銷售情況并不理想。

  孫河區域某別墅項目銷售人員告訴記者,該項目成本太高,利潤空間有限,對于業主來說,5年內限售,并不是很好的選擇。

  或增加不限價地塊供應

  2019年年初,一直以“限房價、競地價”為主要土地出讓模式的北京,新年伊始掛出了兩宗不限價地塊,均位于朝陽區孫河鄉。

  針對這兩宗地塊放松限價的影響,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾分析稱,孫河地區不限價出讓土地不能理解為限價政策的退出。但隨著此等寬松類的信號出現,很大程度上也有助于后續房企預期的調整。反過來也可以看出,因為沒有限地價,所以未來房價上漲的可能性相對是加大了,這也要求后續關注此類不限價土地入市的影響。

  事實上,在這兩宗土地之后,北京市土地供應還是以“限房價、競地價”模式為主。

  張大偉表示,北京限競房項目已經普遍性降價10%左右,即使在這樣的促銷力度下,北京新建住宅市場依然蕭條。整體看,目前北京新房市場實際銷售的平均簽約數量也不足45%。值得關注的是,限競房分化非常明顯,除了少數位置優越項目外,大部分面臨很大的去化難題,甚至虧損。

  張大偉還表示,相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售,現在限競房一次全部推向市場,導致開盤優質房源銷售后,后續房源去化非常慢。而且隨著后續供應量的繼續上升,已經開始的價格戰或許會升級。

  也有業內人士指出,“限競房”使得住房變得越來越多元,保障和滿足了城市剛需和剛改中中低收入群體的住房需求,但是因為限競房的流通性被限制,因此在市場上遇冷,政府在以后的土地供應中可能會混合推出“限競房地塊+不限價地塊”,這樣可以豐富北京商品房市場的供應和產品的梯度。讓不同需求的人都能在市場上尋找到適合自己的產品。

    來源:華夏時報

編輯:wangdc

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